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10種溢價,決定房子的價值!

發布時間:2019-03-18 來源: 閱讀:
 

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一套面積相同、結構相近的高層住宅,因為在不同的城市、不同的位置有了天壤之別的價差。為什么會這樣?


原因再簡單不過了,任何資產都有一個基準價格,還有在此基礎上的溢價。擁有多重溢價的房子,可能是沒有溢價房子的10倍,甚至30倍、50倍!


由于城鄉差別巨大,城市和城市之間差別巨大,中國的房子就有遠比西方多得多的溢價類別。對于投資者來說,這是必須關注的。


一、教育資源溢價


教育溢價很好理解,就是學位的價值。一般來說,幼兒園、小學、初中是就近入學的,好的學位能大大提高住宅的價格。在北京,曾屢屢出現過單價數十萬元的學區房,對此大家已經耳熟能詳。


初中雖然只有3年,但其學位的價值一般來說超過小學,小學學位超過幼兒園學位。如果你的房子同時擁有優秀的幼兒園、小學和初中學位,那么價格將會更高。


其實高中也有學位房一說,它不體現在片區上,而是體現在城市身上,與高考的考區有關。


比如上北大清華這類學校的幾率,北京肯定超過津滬,而津滬又超過很多省會城市。所以北京的學位房全中國最貴。


二、醫療資源溢價


從風水的角度來看,住宅一般不宜距離醫院太近。但太遠了,看病也不方便。醫療資源肯定會影響房價,而且從整體上影響一個城市的房價


中國最優秀的醫療資源分布在北京和上海,其次是成都、武漢、廣州這些區域中心城市。所以,這些城市房價里都有醫療溢價的成分。


三、交通資源溢價


能不能成為全國性的鐵路、公路和航空樞紐,直接影響到一個城市的發展前途。


中心城市一般都是多重交通樞紐,比如北京、上海、廣州;石家莊、南昌雖然是省會城市,但在高鐵系統里地位不高,航空地位更低,所以其房價必然受到影響,不如同為省會城市的鄭州、杭州等城市。


就具體住宅小區而言,交通溢價主要體現在軌道交通(地鐵)上,附近擁有多條地鐵線入口的小區,肯定比只有一條地鐵線,或者“十三不靠”小區要貴。


四、城市級別溢價


級別越高的城市,擁有更多發展機遇,這是不言而喻的。在中國,北京和上海是第一類城市,深圳、重慶、天津是第二類城市,然后才是其他的省會城市、計劃單列市,再往下是地級市、縣級市、縣城、鎮。靠近一線城市的地級市(蘇州、廊坊、東莞等),發展機遇又會多一些。


最近10多年,地方政府和國企成為投資主體,其結果是“有權力的城市”獲得了更多發展機遇,其中主要是直轄市和省會城市。


改革開放第一個10年崛起的地級市,比如蘇州、無錫、佛山、東莞、溫州、泉州、煙臺、唐山等,都地位下滑。以蘇州為例,此前跟深圳、廣州競爭前四名,現在GDP已經淪為第七名,資金總量淪為第十名。


近年來明顯在崛起的省會城市有南京、杭州、成都、武漢、鄭州、合肥、長沙、西安等。


五、鄰居溢價


有人說,買房子就是買鄰居,此言不虛,在中國尤其如此。如果你的鄰居里都是這座城市里最有權、最有錢和最有意見影響力的人,你的小區附近不會規劃垃圾填埋場、火葬場,也不會有高壓線穿空而過,就連垃圾轉運站也會躲得遠遠的,而附近的學校即便現在不是名校,很快也會跟名校合作的。


至于治安問題,噪聲問題,都不用你操心。你只用選擇正確,然后就坐轎子吧,那些牛人們抬著你走。


所以,你會去郊區買房子還是在市中心買房子?你會去縣城買房子,還是去省城買房子?想想牛人們扎堆住在哪里吧,這不需要太高的智商。


六、自然環境溢價


深圳樓市為什么在過去兩年領漲全國?原因很簡單,在市區擁有500萬人口以上的大城市里,空氣質量有超過深圳的嗎?綠化覆蓋率有超過深圳的嗎?海灘有比深圳漂亮的嗎?

同理,廈門房價也很高,珠海房價也遠超旁邊的中山、江門,這里面都有明顯的自然環境溢價。


至于江景房、海景房超過同區域的其他房子,也是環境溢價。


七、制度溢價


北上深的房價會超過香港嗎?有人說能,有人說不能。說不能的,強調的主要就是制度溢價。


不是說香港的制度都優于內地,而是說內地人比較方便過去買房子的,沒有語言障礙的,實施成熟市場經濟制度的地方,只有香港而已。此外,港幣跟美元掛鉤。所以,香港之小,相對于內地之大,就帶有某種稀缺性。


同在內地這個統一市場下,北上深有顯著的制度優勢,年輕人在奮斗過程中靠自己能力的因素多一些;而在小城市,靠家族門蔭的因素多一些,靠自己奮斗的因素少一些。


八、信用稀缺溢價


當一個社會信用稀缺的時候,金融市場最容易受傷,因為金融市場波動性更大,交易成本更低,交易更為便捷。


所以金融市場更容易被操縱,出現極端行情,從而實現財富的快速、劇烈轉移。從去年股災,我們能清晰地看到這一點。


這個時候,房子作為資產的優點就顯示出來了:它具有實用性,可以看得見摸得著,交易不算太便捷(不容易被震倉、洗盤)。所以房子比較安全,容易成為全社會的資金池,最終易漲難跌。


九、土地制度與開發制度溢價


中國的土地制度是“國有+集體所有”,集體所有的是農業用地,變成城市建設用地只能是國家征地。

所以,從房地產開發的角度看,中國的土地制度基本上是國有的。具體到每個城市,都是市政府所有的。所以,土地市場不存在競爭,房價也就易漲難跌。


在歐美等國家,買地建房都是私人的事情,開發商的作用不大。中國不同,必須有開發商居中。所以,中國的商品房市場相當于有“做市商制度”,開發商控制著新盤價格,會串聯護盤。新房不僅難以降價,還成為拉動二手房上漲的主要因素。


也就是說,中國的土地制度、房屋開發銷售制度,均大不同與西方。不明白這一點,就看不懂中國樓市。


十、風水溢價


房子還有風水溢價。位置明顯不好(比如低洼、以前做過墳地、刑場)的小區,出過事的房子(比如發生過兇案),其價格很難上漲。風水特別好的房子,則會非常搶手。別以為這是迷信,中國的風水學自有其合理的一面。

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